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買到傾斜屋，應如何求償？-不動產訴訟律師/台北不動產訴訟律師

案號：台灣高等法院99年度上字第784號

（類似成功案例：台灣台北地方法院97年度重訴字第93號、台灣士林地方法院100年重訴字第214號）

案件經過

阿宏夫婦倆之前為了給小朋友一個優良的就學環境，特別四處尋覓新住處，最後屬意一間離市區不遠，生活機能健全的大樓入住。未料，阿宏夫婦在房屋辦理過戶完畢，並聯繫裝潢店家到府裝潢時，才經裝潢師傅告知，新買的房屋出現嚴重傾斜情形。阿宏將這件事情告知原屋主，原屋主乃表示瑕疵並非其造成，不願意賠償。此時，阿宏已經簽妥房屋買賣契約，並且如期給付全部購屋款，針對這種瑕疵究竟應該怎麼透過法律保障？

關鍵法律分析

一、發現買到有瑕疵的房屋時，下一步該怎麼作？
買賣時常是買受人到最後拿到了東西後，才發現怎麼跟當初約定之品質，或是一般認為應具備的品質不相符，這在法律上泛稱為瑕疵。如本例中之阿宏，實際上也是等到房子都辦完過戶手續後，才經裝潢師傅告知房屋存有傾斜的瑕疵。

而依照法律之規定，當買方一旦發現自己買到的東西具有瑕疵時，想要跟賣方請求減少價金，或是要解除契約時，原則上都需要在最初發現瑕疵時，即將該事實立即通知賣方，並且在通知後六個月內主張權利。本例阿宏就是在裝潢師傅告知房屋傾斜後，立刻寄發存證信函通知賣方，才能繼續在後續訴訟程序中請求減少價金。二、買賣房屋的瑕疵到底是前手？前前手？還是最初起造人要負起責任？
雖然在本例情形，原屋主表示傾斜並非其所造成，對於阿宏的損害不願意負責。但依照民法有關出賣人應向買方負責的規定，實際上並不要求出賣人應同時兼具造成瑕疵之人的身分。因此，縱使房屋的瑕疵並非原屋主本身所造成，原屋主針對出售有瑕疵的房屋給他人，仍然要負責。三、房屋因瑕疵減損之價值，究竟該如何認定？
有關房屋傾斜程度的多寡，原則上都可透過專業技師按照一定工法及精密儀器測量出數值。但針對這樣傾斜數值，究竟會導致房屋在市場上減少多少價值，因涉及到市場、買賣雙方心理等複雜因素，即無法透過儀器測量得出。

阿宏在訴訟一審中，雖然曾發文至不同單位，請求代為確認房屋因傾斜所造成之價值減少數額，但卻都因房屋無法以工程方式修復而無法獲得正面答覆，以致一審法院最後竟以仲介片面的說法作為減少價額的標準，阿宏對此無法認同。案經阿宏另委任本所律師上訴後，律師即按歷來承辦案件經驗，將本件委請民間不動產估價師核估出減價金額。因此，律師建議阿宏可在二審中彈性選擇數間民間不動產估價師單位，交由法院擇一作減價金額之評估。此部分主張後經法院支持，法院最終並以鑑價報告作為最後判決標準。