賣方 vs 房屋仲介公司—一般委託契約?或是專任委託契約?

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賣方 vs 房屋仲介公司—一般委託契約?或是專任委託契約?

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    案號:台北地院95年度訴字第7214號

    案件經過:
    阿明想要賣屋,為了提高銷售機會及取得較好的銷售價格,阿明同時找了七、八家仲介公司售屋,託售期間阿明都是與仲介公司簽訂「一般委託契約」,也就是允許賣方在委託期間仍然可以找同行銷售或自售。就在阿明找的甲仲介公司將房屋成功出售後,乙仲介公司竟然發存證信函給阿明,表示阿明於委託期間內由同行銷售是違約,要求阿明給付高達六十幾萬元的違約金,並向法院聲請將該房屋假扣押,阻止阿明過戶給買方,阿明面臨房子無法過戶的窘境,又同時被仲介公司告,要求他賠償違約金。

    關鍵法律分析:
    一、房子被假扣押後,阿明沒有辦法過戶履約,該怎麼辦? 阿明先拿出同額之擔保金(六十幾萬元)向法院聲請反擔保,撤銷該屋之假扣押後,將房屋過戶給買方,以免發生違約的情形。待與乙仲介公司之訴訟結束後,再將擔保金聲請領回。 二、阿明與乙仲介公司簽立的究竟是「一般委託契約」?或是「專任委託契約」? 乙仲介公司堅持其與阿明簽立的是「專任委託契約」(委託期間不可以委託同行銷售或自售)、而非「一般委託契約」,其所持理由是因為後來仲介公司業務有讓阿明簽立乙份「委託銷售契約內容變更合意書」,其中有一個條款加註「委託期間為專任約,屋主不可自售、同行也不可銷售」,阿明則表示他雖然有因為延長委託期間而簽署該「委託銷售契約內容變更合意書」,但是他並沒有同意加註該條款。經律師仔細審閱合約內容後,發現該加註條款為特約事項,該條文後方有特別載明「本欄約定事項經雙方簽章,始生效力」,而阿明與仲介公司人員均未在該條款後方再為簽署姓名,故該條款約定為無效,此項主張獲得法院之採認,而判決阿明勝訴。

    案件發展結果:
    阿明第一審勝訴後,仲介公司又再上訴第二審,第二審維持第一審法院之意見,駁回了仲介公司的上訴。阿明也順利地將擔保金領回,結束了這場惡夢。

     

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