父母借名登記不動產給子女要得回來嗎-不動產訴訟律師/台北不動產訴訟律師-敦維法律事務所-法律事務所-台北法律事務所,台北律師事務所

父母借名登記不動產給子女要得回來嗎-不動產訴訟律師/台北不動產訴訟律師

案號：臺灣士林地方法院107年度重訴字第377號民事判決

案情概要

老王早年事業有成，於民國55年間購置多筆房產，為了節稅而將多筆房產直接登記在未成年子女名下。近年老王年邁，欲取回房產，竟遭子女拒絕返還房產，幾經溝通無效，老王不得已只好提告請求返還房產。

關鍵法律分析

一、老王如何證明借名登記關係？
老王當年雖未與子女成立書面之借名登記契約，但是子女亦不否認房產是由老王出資，僅辯稱是贈與云云，且老王於訴訟中可以證明：
①保管權狀正本
②繳納地價稅、房屋稅及其他費用
③收取租金等有利的事證
證明自己才是房產實質所有權人，法院還是可以根據相關事證研判雙方間確實存有不動產借名登記關係
二、是否有時效問題？
借名登記關係存續中，時效尚未開始起算；原則上應待當事人終止借名登記關係或當事人一方死亡，借名關係消滅後時效才開始起算，故本件並無時效消滅的問題。三、是否違反雙方代理之規定？
民法第106條前段：「代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為。」，父母與未成年子女成立借名登記關係，有法院見解認為違反雙方代理之規定而為效力未定，但是本件老王可以證明子女於成年後有「承認」借名登記關係之情形（為了配合出租，出具授權書給老王，且由老王持續收租），故本件借名登記關係因子女成年後承認而生效。