土地法第34-1條 首頁 法律Q&A 土地法第34-1條

備註說明：本文「土地法第三十四條之一執行要點」為112年8月22日台內地字第1120263067號令修正版本。

• 1.土地法34-1多數決的門檻，如何計算？

  共有人人數超過半數且持分也超過一半；或是共有人持分超過三分之二，人數不計；符合前述兩者多數決的門檻之一，就可以出售共有物全部給他人。例如：ABCDE共有一筆土地，持分各為五分之一，A、B、C同意將該筆土地出售給建商，D、E雖不同意，但因A、B、C人數超過全部人數的一半（3/5 > 1/2）、且A、B、C持分也超過全部持分的一半（3/5 > 1/2），故A、B、C可以用多數決將土地全部出售給建商。

• 2.買方為共有人，欲購買共有人的持分，其他共有人是否有優先購買權？

  ABCDE共有一筆土地，持分各為五分之一，A欲出售其持分予B，此時C是否有優先購買權？買方B也是共有人之一，A將其持分出售給B，已經達到簡化共有關係的目的，故並無讓C優先承買的必要，故C沒有優先購買權（參土地法第三十四條之一執行要點第13點第9項）。

• 3.共有人出售土地持分時，其他共有人之優購權及租地建屋承租人之優購權，何者優先承買？

  競合之結果為租地建屋承租人之優購權優先，旨在促使所有權與使用權合一，減少所有人及使用權人間交易成本，此之目的將優先於簡化共有關係（參土地法第三十四條之一執行要點第13點第6項）。

• 4.他共有人依法行使優購權，多數共有人仍執意過戶，他共有人可否請求恢復成尚未過戶之至狀態？

  土地法第34條之1規定之優先購買權僅具債權效力，亦即共有人的優購權並無追及第三人的效力，若共有物全部已經由土地法第34條之1規定過戶給第三人，合法行使優購權之共有人無法要求恢復為尚未過戶之狀態，而僅能請求因優購權遭受侵害之損害賠償（參土地法第三十四條之一執行要點第13點第5項）。

• 5.共有土地共有人之一出售持分時未通知其他共有人，如登記完畢後其他共有人發現後欲請求損害賠償，其請求權時效如何？

  土地共有人出售其應有部分，其他共有人依法得行使優先購買權；若該出售持分之共有人未依法通知其他共有人行使優先承買權，致其他共有人未能依法行使優先承買權而有損害者，則其他共有人得依侵權行為向其請求損害賠償。關於時效部分，依民法第197條第1項規定，侵權行為請求權自知有損害及賠償義務人時起，二年間不行使而消滅，或自侵權行為時起逾十年間不行使亦同；故其他共有人因優購權遭侵害而有損害之請求權時效為知悉開始起算兩年（若知悉時點是在侵權事實發生超過十年，亦罹於時效），前開關於時效之見解可參考臺灣高等法院台中分院105年度上易字第214號判決、臺灣高等法院102年上字第1333號民事判決。

• 6.他共有人死亡時，書面通知或公告的對象為何人？

  多數共有人以多數決出售共有物時，應以存證信函通知他共有人，若住址不明或經通知無法送達時，得以公告方式替代。若他共有人已死亡，則應以其繼承人或遺產管理人為通知或公告的對象（參土地法第三十四條之一執行要點第8點第7項）。

• 7.他共有人行使優購權要承買共有物後，竟獲通知多數地主已和買方解約，他共有人是否仍得主張要優先承買共有物？

  多數地主若能證明早在他共有人回函行使優購權之前，多數地主與原買方之買賣契約業經解除，則因買賣契約不存在之故，他共有人無法行使優購權；反之，若他共有人已行使優購權後，多數地主與原買方之買賣契約嗣後才解除，則他共有人仍得行使優購權（參照最高法院84年度台上字第2134號判決意旨）。