借名登記 首頁 法律Q&A 借名登記

• 1.出名人直接移轉予借名人，以贈與方式辦理移轉登記，然實質上無贈與事實，有無涉及公務員登載不實罪？

  依照刑法第214條規定：「明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾或他人者，處三年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金。」；又土地登記事項中，地政機關辦理土地所有權移轉登記時，僅須審核形式上之要件，倘行為人明知所申辦之土地所有權移轉登記原因，實質上並非真正，使地政機關承辦之公務員登載於職務上所掌之相關公文書內，即恐涉犯刑法第214條罪嫌。若實際為「借名登記」關係、然以「贈與」為由移轉所有權登記，有行為人遭法院認構成刑法第214條之罪（參臺灣高等法院103年度上易字第767號刑事判決）。

• 2.成立不動產借名登記關係超過十五年，實質所有權人是否會因罹於時效而無法追討索回該不動產？

  依照民法第128條之規定，時效是從權利人可請求時開始起算，借名登記關係存續中，時效尚未開始起算；原則上應待當事人終止借名登記關係或當事人一方死亡，借名關係消滅後時效才開始起算，故題旨所詢，時效未必消滅。

• 3.不動產借名登記關係，是否會因當事人之一方死亡而借名登記關係消滅？

  借名登記關係適用或類推適用民法委任之規定，依照民法第550條規定，若契約無特別約定或因委任事務之性質不能消滅的情形，原則上委任關係會因當事人一方死亡而消滅。

• 4.若未簽署書面之不動產借名登記關係契約，實質所有權人要如何舉證雙方間有借名登記關係存在？

  雙方雖無書面契約，若實質所有權人能舉證如實質所有權人之出資證明、保管權狀正本、繳納地價稅、房屋稅及其他費用等、收取租金等具體事證，法院還是可以根據具體案情及相關事證研判雙方間是否有不動產借名登記關係。

• 5.母親早年將不動產借名登記給「未成年子女」，要得回來嗎？

  按民法第106條前段：「代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為。」，父母與未成年子女成立借名登記關係，有法院見解認為違反雙方代理之規定而為效力未定，若實質所有權人未能舉證子女於成年後有「承認」借名登記關係之情形（如承認借名事實、配合貸款、配合出租等），將有可能敗訴（參台灣高等法院107年度上字第16號判決）。

• 6.債務人為了脫產，將不動產贈與給配偶，借款債權人追得回來嗎？

  按民法第244條第1項：「債務人所為之無償行為，有害及債權者，債權人得聲請法院撤銷之。」，債權人請求塗銷不動產所有權移轉登記之要件大致如下：（一）債權發生在贈與之「前」；（二）債務人為無償行為；（三）債權不足受償；（四）非以給付特定物為標的之債權；（五）知有撤銷原因時起一年內行使撤銷權。