土地法第104條 首頁 法律Q&A 土地法第104條

• 1.土地出售時，土地上並無建物，則該土地承租人是否有優先購買權？

  土地法第104條的立法目的是為了使土地與其上之房屋產權同歸一人所有，以盡經濟效用及減少糾紛，故而土地承租人於土地上若無建物時，則無該法條保障之必要，該土地承租人此時並無優先購買權（參最高法院65年台上字第530號民事判例）。

• 2.地主甲出售土地予第三人乙，未依土地法第104條規定通知租地建屋之承租人丙行使優購權，土地業經甲過戶給乙後，此時丙可否主張優購權亦即訴請塗銷甲乙間之過戶行為，並依同一條件承買該筆土地？

  土地法第104條之優購權具有物權效力，有追及第三人的效力，故丙可以訴請塗銷甲乙間之過戶行為，並依同一條件承買該筆土地。另實務上，為防免土地再遭輾轉過戶，丙得向法院聲請假處分，於供擔保後限制土地再為過戶。

• 3.以「交換」為建物所有權移轉，基地所有權人是否得依土地法第104條行使優先購買權？

  「交換」與「買賣」性質不同，故以「交換」為建物所有權移轉，基地所有權人無土地法第104條優先購買權之適用（參內政部70年1月26日台內地字第4796號函）。

• 4.土地與房屋本同為甲一人所有，嗣後土地變為乙所有，房屋變為丙所有，依民法第425之1之規定，乙丙間就土地有法定租賃權存在。於此前提下，乙嗣後又將土地出售過戶予丁，此時丙可否主張行使優先承買權，主張將乙丁間之所有權移轉塗銷，強制依同一價格買受該土地？

  依土地法第104條規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權…。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」，丙可以主張行使優先承買權，將乙丁間之所有權移轉塗銷，強制依同一價格買受該土地。

• 5.乙向甲承租土地於其上興建房屋，甲欲回收土地卻苦無理由，乙未通知甲即將房屋出售過戶予丙，（一）此時甲可否向丙請求拆屋還地？（二）另甲可否行使優先承買權，主張塗銷乙丙間之過戶行為，並強制乙將房屋出售予甲？

  （一）依民法第426之1條規定，房屋出售後，租約會跟著移轉至新屋主與地主間，故甲丙間有租約存在，甲向丙請求拆屋還地，應為甲敗訴之判決。
  （二）甲為基地出租人，故得依土地法第104條之規定行使優購權。