買到海砂屋，如何注意時效問題
壹、前言
最近遇到一個不動產案例，住戶向前手購買中古屋，住戶尾款繳清且已辦妥過戶手續，裝潢時才發現屋頂天花板有鋼筋外露及鏽蝕的情形，經氯離子檢測後發現買受的房屋氯離子含量超過法規標準許多，為俗稱的海砂屋。但是這時候已經離買賣雙方簽立不動產買賣契約書超過一年，買方知道了，很緊張地問律師說這樣時效是不是已經超過，聽說時效只有六個月。
貳、買方應注意：主張賣方負擔物之瑕疵擔保責任有六個月除斥期間之限制
一、民法第365條關於「六個月規定」之說明買方既然發現買到的是海砂屋，除非契約另有約定，在法律上賣方應該要負擔物之瑕疵擔保責任，也就是說買方可以對賣方要求要解除買賣契約或是請求減少價金。依照民法第365條的 規定，買方知悉買賣標的物後，應該要在知悉後立即通知賣方且於通知後之「六個月內」向賣方請求解除契約或是減少價金。所以依前開案例而言，買方雖然是簽約後一年才發現買到海砂屋，但是只要他一知道房屋有氯離子過高的情形，就立刻向賣方通知瑕疵情形及主張權利，在法律上並沒有超過除斥期間。 二、民法第365條關於「五年規定」之說明
民法第365條除了六個月除斥期間的限制以外，另外有規定從賣方交付買賣標的物給買方以後超過五年，買方也不能主張要求要解除契約或是減少價金。也就是說，如果我買到的房屋有瑕疵，但是瑕疵不是一般人肉眼可以一看就知道，例如剛才提到的海砂屋或是傾斜屋、凶宅等，然後發現的時間點是在交屋以後的第六年，那這樣依照民法規定也超過五年除斥期間，買方不能依民法物之瑕疵擔保責任主張解約或是減少價金。
參、除注意時效以外，買方知道瑕疵後有「即時通知」賣方之義務，否則可能會被認為「承認瑕疵」
另外，民法第356條規定買受人接受買賣標的物以後，有即時檢查買賣標的物，以及若發現有瑕疵應該要即時通知出賣人的義務。
肆、買方若遇時效疑似已超過除斥期間，買方可否另依照民法債務不履行之規定，向賣方請求損害賠償？此規定之時效為15年
若買屋的第六年才發現瑕疵，雖然時效已過，但是可以考慮是否依照民法第227條之規定，主張因可歸責於出賣人之事由，出賣人交付有瑕疵之買賣標的物來主張損害賠償，此時效為15年。但是買方必須舉證買賣標的物有瑕疵的原因是可歸責於賣方，原告之舉證難度較高。
伍、結語
買到瑕疵屋要主張解約或減價，要特別注意時效的問題。買方這邊第一步應該要即時發存證信函通知賣方，已經發現房屋有瑕疵問題，請賣方出面解決。另若賣方無誠意解決，應該要在通知後六個月內提出訴訟。