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目標開發的土地遭他人地上物無權占有,是否可以順利排除?

案例01—民法第425之1典型案例

甲地主於自有土地上自建一棟房屋,房屋未辦保存登記,嗣後因甲積欠債務之因素,其所有之土地遭法院拍賣,由乙拍定。後來甲又將房屋單獨出售予丙。故產權現況為:土地為乙所有,房屋為丙所有。若乙向丙提起拆屋還地之訴訟,是否能獲得勝訴?

解答

依照民法第425之1的規定,房屋及土地曾同屬一人所有之情形下,即使日後房屋或土地輾轉過戶給不同人,房屋對於土地之占有,推定在房屋得使用期限內,有法定租賃權存在。所以本件若乙向丙提起拆屋還地的訴訟,將遭受敗訴判決。(參考判決:新北地方法院98年度重訴字第387號)


案例02—民法第426之1典型案例

土地為甲所有,乙未經甲同意於其上興建房屋,甲訴請乙拆屋還地,雙方於訴訟中成立和解,和解內容為乙應定期給付甲租金。嗣乙將房屋轉讓給丙,甲就立刻對丙提起拆屋還地的訴訟,甲是否會獲得勝訴?

解答

依照民法第426之1的規定,房屋所有權移轉,土地租賃契約也會跟著移轉。本件經訴訟和解後,甲乙間有土地租賃契約存在,房屋移轉給丙後,土地租賃契約也會跟著移轉給丙,所以甲向丙提起拆屋還地的訴訟,將遭受敗訴判決。(參考判決:台灣高等法院97年度上字第417號判決)


案例03—土地使用同意書

甲出具土地使用同意書給乙,乙於甲所有之土地上興建房屋,後乙又將房屋出售給丙。甲可否向丙主張拆屋還地?

解答

借貸契約如果只有訂在甲、乙二人間,除非契約內有特別約定,依債權相對性之原則,僅有甲、乙二人可以主張這個契約內容。因此,甲可否向丙主張拆屋還地,實際上則須視契約內容有沒有記載「房屋移轉給他人後,地主仍須受拘束」之條款,若有,一旦乙出售房屋給丙之後,則甲自有繼續忍受之義務。若無,在無權利濫用或違反誠信原則之情形下,則甲即可請求丙拆屋還地。(參考判決:最高法院86年度台上字第94號判決)
 


購買土地前-建商或土地開發業者應注意之事項

通常業者在購買土地前會到現場察看情況,在看現場時,已經注意到有建物坐落在土地上時,此時即應開始考慮買這筆土地是否符合利益、將來是否可以利用完整土地,或是會受他人所拘束等。這部份,建議可從下列幾點觀察:
  1. 房屋當初興建土地上的原因(口說無憑,建議地主提出租約、土地使用同意書或請地主寄發存證信函給占有者,等待占有者回覆內容作為參考)
  2. 房屋跟土地是不是曾經為同一人所有,有無民法第425條之1規定之適用(調取土地、建物謄本及異動索引)
  3. 是否有土地租賃契約或其他使用借貸契約存在
  4. 是否有共有人間分管使用或默示分管之情況
  5. 日後訴訟拆屋還地,有無被法院認為權利濫用之可能