郭睦萱律師撰文 
 
 
壹、前言
最近有碰到一個傾斜屋的案例,買受人透過仲介買到一個中古屋,後來發現系爭房屋有傾斜的情形,因為買賣契約書後附的不動產說明書有關「標的物現況說明」有乙 欄是「房屋是否有龜裂傾斜的情形」,屋主當初是勾選否,該不動產說明書屋主有簽章、不動產經紀人也有簽章。買受人認為傾斜的因素,會影響房屋價值,所以向 屋主要求減少價金,在這個案例當中,仲介也被告,買受人要求仲介就房屋減少價金的損害,應該要與屋主負連帶賠償責任。
 
從這個案例當中,探討仲介公司的法律責任與不動產說明書的關聯如何。

貳、不動產說明書簡介
一、不動產經紀業管理條例中有規定:
    不動產買賣,仲介應該在不動產說明書上簽章
    不動產說明書應該經由委託人簽章
    仲介執行業務時應該向買方解說不動產說明書內容
    雙方簽立買賣契約時,仲介應該交付不動產說明書給買方
    不動產說明書視為買賣契約書的一部份
 
以上可知,不動產說明書是產權調查後的書面結果,不但會要求屋主簽章,仲介也要負責解說及簽章,最後不動產說明書會被當成契約書的一部份。
 
二、內政部89年函釋,有詳列不動產說明書「應記載事項」及「不應記載事項」,其中有關建築改良屋的瑕疵情形,包含有無檢測海砂及輻射、有無漏水、有無違建等。但是並沒有列入房屋是否傾斜、房屋是否為凶宅。但是一般的仲介提供的不動產說明書中,還是有將這個列進去。

參、仲介義務
在這個案例當中,不動產說明書勾選房屋沒有傾斜,但是實際上有傾斜,屋主當然會有買賣瑕疵擔保責任的問題。那買受人可以用不動產說明書記載與現況不符,要求仲介賠償嗎?
 
仲介房屋在民法上屬於居間,依照民法第567條 規定,居間人對於訂約事項有據實報告的義務,另外,以居間為營業者,對於訂約事項也有調查的義務。不動產說明書既然屬於買賣契約的一部份,當然也是訂約事 項,也就是說,仲介對於不動產說明書的內容有據實報告的義務。在這裡,仲介可能會辯稱,傾斜要經過專業鑑定,屋主沒說,他們也不知道,所以沒有違反報告義 務。至於調查的部分,仲介也會說他們不是專業鑑定機構,沒有能力進行這樣的調查。
 
但是在這個案例當中,買受人後來查訪附近的居民,附近的居民都知道這個房屋有傾斜的情形,買受人就主張仲介只要向附近居民稍加查訪,就可以知道該屋有傾斜的 情形。所以仲介是否有向鄰居查訪、甚至做成書面的訪查報告,就變得很重要,可以藉此證明仲介已經盡了調查義務,否則,買受人可能可以依照民法居間的規定, 主張仲介負債務不履行的損害賠償責任。

肆、結語
目前實務上,仲介提供的不動產說明書,內容有些比內政部所列「應記載事項」詳盡,甚至包含是否為凶宅、是否有龜裂傾斜。
不動產說明書的內容,對於賣方來說,是買賣契約的一部份。對於仲介來說,不動產說明書是訂約事項,仲介有據實報告的義務以及詳加調查的義務。